賃貸契約と初期費用

今年の春、1から10まで全て一人で引っ越しの段取りや契約を初めてやりました。

その際、改めて、賃貸契約に関して考えることが多くあったので、引っ越しの計画から契約成立までの流れをお話ししていきたいと思います。

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賃貸契約って複雑そう、そんな風に思っていました。

実際、賃貸契約は思っている以上に複雑で難しいものでした。

SUUMOなどの賃貸契約サイトに、賃貸契約時の注意点をまとめたページもありますし、僕もそれを見て事前イメージしていました。

ですが、実際契約したときに「知らなかった!」ということも多かったので、こちらで実際の契約時の内容をまとめようと思います。

まずは、その前に、契約する賃貸物件探しの点からお話していきます。

まず、賃貸住宅の構造の違いから説明します。

構造の違いで賃貸住宅を分けると、大きく4つに分類できます。

1.木造
安くて広い物件に多く、また築年数の古い物件にも多いです。防音耐性がほとんどないので、隣の部屋の音が丸聞こえ状態。耐震性にも不安あり。

2.鉄骨造(S造)
安い物件に多く、築年数はピンキリです。こちらも防音耐性に余裕がないので、隣の部屋の音がかなり聞こえてくることは覚悟しましょう。耐震性はそこそこ強固です。

3.鉄筋コンクリート造(RC造)
値段はピンキリで、防音耐性はそこそこ。夜、無音状態で、隣の部屋のテレビや話し声が多少聞こえ(内容までは分からない程度)るかなー?程度で、生活音はそこまで響きません。耐震性は高く強固な造りです。オートロックの物件もチラホラ。。。

4.鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
全てにおいて最強です、その分、築年数が経っていない物件ほど家賃は凄く高いです。年数が経過している物件でも、RC造と比べると+数万円。。。強固な分、基本的に周囲の生活音が聞こえず、ストレスがありません。耐震性は非常に高いです。僕が契約した物件もこのSRC造です。

賃貸を選ぶ上で、とにかく家賃と初期費用を抑えたい方は木造かS造、家賃と初期費用に多少余裕がある方はRC造かSRC造をオススメします。

ここで注意する点として、「その物件にどのような人達が住んでいるのかを把握する」ことです。

例えば、僕が実際に見た話ですが、賃貸探しサイトで「街中」「2部屋」「2人以上入居可能」「築30年」「家賃(管理費込み)4.5万円」という物件がありました。詳しく聞くと「木造」でした。そこで、そのアパート(マンション然り)の住人を聞くと、「シングルマザーで小さい子供を連れた家庭が多い」とのこと。木造なので子供の騒ぎ声なども多少…ということでした。

ほかにも、最近流行りの「敷金礼金無し」物件の問題点として、生活保護者が契約を交わしやすいというものがあります。生活保護者が悪とは言いませんが、不動産屋の話によると、生活保護者が多い物件ではトラブルも多く、また物件そのものにも欠陥などがあるケース多いそうです。敷金礼金無しをウリにしているレオパレスなども、利用者からは賛否両論あるようです。

これらの物件を避けるためには、大家なり不動産屋に「住人にどのような人が住んでいるのか」「生活保護者が住んでいないか」などと聞いてみると良いです。不動産屋は契約を取りたいので必ずその有無を教えてくれます。

あとは、その物件の周囲の町の構造を知ることも重要です。

犯罪の有無、学校の有無・距離、商店などなど。市場が近いと「終始魚臭い」という問題があったり、その地域が昔風俗街だと「犯罪はないが治安に不安が残る」などがあったりします。大きい駅の近くなら、騒音問題や騒動に巻き込まれやすいということもあります。

次に、オートロック設備付きの物件です。僕の一番のオススメです。

NHKや宗教の勧誘の対応が必要なくなり(そもそも来ない)、怪しい人が入って来れない。更に宅配ボックスを同時に設備している物件が多いので、外出時の荷物の受け取りが可能!!!

ただ、家賃がその分他よりも上がってしまいますが。。。

物件選びで最後に大事なことは、部屋の位置です。

通常両サイドの部屋に挟まれているので隣人トラブルの可能性が2だとすると、角部屋なら隣人トラブルは1に減ります。また、角部屋はほかの部屋よりも窓が1か所以上増えるので、日光が入りやすくなります。東向きは朝日が入り、西向きは夕焼け(光自体は朝日と比べるとほとんど入らないです)が入り、南向きは日中ずっと明るいです。一番の理想としては、ベランダが南向きで物件の東側の角部屋、となります。

ベランダからの景色も人によっては重要視するべきポイントになってきます。南向きでも、ベランダの正面に高層ビルが建っていれば光は遮られ、風も入ってきません。高層階なら、最近はネット付きが多いのですが、無ければ「鳥が入ってきやすい」「洗濯物を落下させ刑事事件に発展する恐れ」などがあります。田畑が広がっていれば、風で砂ぼこりも舞いますし、大通りがあれば一日中騒音や排気ガスに悩まされる可能性もあります。

また、1階と2階以上での違いでは、1階は虫が入ってきやすいですが、2階以上、高層階ほど虫が入ってこなくなります。ゴキブリや多足系も上の階ほど出てこなくなります。

こうして物件を選んだら、次にやることは初期費用の計算です。

この、初期費用というものを説明しているサイトがあまりにも少ないので、引っ越しの際に色々大変な思いをしがちなのです。

そもそも初期費用とは、言葉通り賃貸契約時に支払う諸々の費用の総額のことです。

まず、最初に家賃1~2か月分の支払を先にします。これは、住み始めの月の前払い、2か月分の支払いなら住み始めの月とその翌月分の前払いとなります。

そして、マンションなら管理会社が仲介しているケースがあるのでそこの登録費用。加入必須保険や、不動産会社の仲介手数料、保証料に引っ越しの費用、そして敷金礼金。引っ越した月の家賃はここに含みませんが、日割りですぐ後に支払わなくてはなりません。

この諸々の初期費用を合計すると、家賃の4.5~5倍以上かかります。家賃6万円なら大体30万円以上はかかる計算です。

引っ越し業者の選び方に関しては、過去の記事にありますので、こちらを参照下さい→引っ越し業者の選び方

そしてこれらを終えればあとは契約をするだけなのですが、契約時に審査というものがあります。

無職やフリーターが賃貸契約を交わしにくいといわれる一番の理由はこの審査です。

審査は、不動産会社や管理会社が、契約者の素性や借金の有無や反社との関わりなどを踏まえて、契約をしても問題がないかどうかを決めるものです。大体長くても1週間ほどです。

この審査に無事通ることができれば、あとは引っ越し日時を決め、引っ越し業者の手配を済ませ、荷作りするだけです。

2~3月が引っ越しシーズンで引っ越し業者も不動産会社も予約で一杯になるので、余裕を持った賃貸選びが理想です。3月末に引っ越しを考えているなら、2~3月は物件の空きも多く出てくるので、先に初期費用をある程度設定し、予算に合った物件を2月の頭から中盤にかけて選び、3月頭から遅くても半ばには契約を完了させる必要があります。1ヶ月半~2・3ヶ月前から準備する必要があります。

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